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房产资讯:土地市场降温有助于调控继续深入
 
国内  加入时间:2018-5-23 15:48:54     点击:2346


  今年以来,土地市场出现了明显的降温趋势,一二线城市土地流标现象增加。截至目前,一线城市流标8宗,流标数量同比上涨166%,流标面积同比上涨幅度达700%;二线城市流标68宗,流标规划建筑面积达796.66万平方米,相比2017年同期上涨了53%。

  “随着楼市调控的深入,土地市场流标现象逐渐增多。”中原地产首席分析师张大伟认为,土地流标的原因是多方面的,“首先,流标土地大多配建复杂且非热门地块。以北京流标的住宅土地为例,地块处于远郊区,而且地块有多重属性,导致房地产企业拿地意愿不强烈”。
  其次,房企资金压力逐渐出现,从2016年9月底开始,全国一二线城市严格调控。“这种情况下,房企资金压力越来越大,叠加融资渠道受限等原因,虽然整体销售依然处于高位,但再拿地的资金压力逐渐增加,企业对非优质地块的积极性降低。”张大伟说。
  整体来看,2018年楼市将继续严格调控,未来房地产市场走势将出现分化。不仅如此,目前房地产市场租售并举、共有产权、限售等房地产长效机制已经逐渐落地,更清晰的配套机制在加快制定。
  张大伟说,“这些政策的核心是‘房住不炒’,房地产市场回归平稳。回顾目前各地的房地产政策,限购与限售全面升级。这些因素最终将导致房企资金链紧绷,预计流标土地数量和范围有可能在2018年下半年继续扩大。”

  土地市场降温的同时,我们还要看到,最新公布的70个大中城市房价指数同比仍在上涨,且环比涨幅有所扩大,“房荒”现象在不少城市接连出现。可以看出,政策从土地市场向房屋市场的传导并不顺畅,究其原因,在于竣工面积的大幅下降和供地结构的明显失衡。
  根据统计局数据,今年前4个月,全国房屋新开工面积仍在7.3%的水平,高于去年末的7.0%,房企拿地之后会选择尽快开工,但施工面积增速已降至1.6%的低位,竣工面积增速更是降至-10.7%。由于竣工面积减少,4月末全国住宅待售面积已降至2.85亿平方米,库存去化时间仅为2.4个月。而在2016年10月新一轮调控启动之前,这个数字是6.8个月。社科院近日发布的《2018年房地产蓝皮书》认为,由于地方政府规定新房价格不能高于周边、二期不得高于一期等限制,开发商推盘积极性不高,转而拉长施工周期,延缓项目竣工。
  在库存减少的同时,地方政府应根据住建部和国土部去年4月份发布的通知要求,加大土地供应的数量,但地方政府出于招商引资等因素考虑,往往会加大非住宅用地特别是工业用地比重,减少住宅用地比重。以中南某省会城市为例,2017年该市市内六区挂牌108宗土地,(纯)住宅用地仅有13宗,远远低于非住宅用地。
  所以,如果要确保房地产调控收到效果,就需要在加大供地力度的同时加快开发速度。近期住建部就房地产市场调控问题相继约谈了12个城市,即要求有针对性地增加有效供给,抓紧调整土地和住房供应结构,大力发展中小套型普通住房。约谈问责有助于推动地方政府落实调控主体责任,同时也预示着房地产调控将继续保持“从严”逻辑,不会放松。

  短期来说,对地方政府而言,应致力于增加住宅用地数量,并相应调低入市土地价格,继续为土地市场降温;对房企来说,则须放弃调控将会放松的幻想,加快推盘速度,实现快速周转,进而减少自身的资金压力。
  从长期来看,必须关注到以“限购、限贷、限价、限售”为标志的行政调控措施对市场的扭曲,未来应着重发挥市场手段,理顺供求关系,解决土地错配问题,真正形成房地产市场的长效机制,进而实现对行政措施的替代。

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